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Aktuelles

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

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Am 01.Juli 2007 ist die WEG-Novelle in Kraft getreten.

Nachfolgend sind die Änderungen aufgeführt:

Der Gesetzgeber hat die Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft auch gesetzlich anerkannt. Sie bezieht sich auf die "Verwaltung des Gebrauchs" des Gemeinschaftseigentums (§ 10 Abs. 6). Das Verwaltungsvermögen ist gemäß § 10 Abs. 7 der teilrechtsfähigen Gemeinschaft zugeordnet und im Übrigen unabhängig vom jeweiligen Mitgliederbestand. § 10 Abs. 8 ordnet eine teilschuldnerische Außenhaftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft an. Jeder Eigentümer haftet Gläubigern der Gemeinschaft gegenüber unmittelbar der Höhe nach anteilig beschränkt auf seinen Miteigentumsanteil.

Daneben wird für ausgeschiedene Eigentümer entsprechend eine, auf fünf Jahre begrenzte, Nachhaftung angeordnet. Der Gesetzgeber hat klargestellt (§ 11 Abs. 3), dass die teilrechtsfähige Gemeinschaft nicht insolvenzfähig ist.

"Die erweiterte Beschlusskompetenz"

In praxisrelevanten Bereichen – insbesondere der Kostenverteilung – wird den Eigentümern eine erweiterte Beschlusskompetenz zugesprochen. So können diese gemäß § 16 Abs. 3 über die Verteilung der "Betriebskosten" des Gemeinschafts- wie des Sondereigentums und der "Kosten der Verwaltung" grundsätzlich durch einfachen Mehrheitsbeschluss entscheiden – und zwar entgegen des Kostenverteilungsschlüssels. Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht ein entsprechender Änderungsbeschluss jedoch in aller Regel nur dann, wenn sich die Kostenverteilung an Verbrauch bzw. Verursachung orientiert.

Gemäß § 16 Abs. 4 können die Eigentümer im Einzelfall auch über die Verteilung der Kosten von Instandhaltungs- und Setzungsmaßnahmen sowie Modernisierung/bauliche Veränderungen in Abweichung vom Kostenverteilungsschlüssel beschließen.

Auf einen Blick

  • Der Gesetzgeber hat die Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft gesetzlich anerkannt.
  • Insbesondere bei der Kostenverteilung wird den Eigentümern eine erweiterte Beschlusskompetenz zugesprochen.
  • Bauliche Änderungen können grundsätzlich per Mehrheitsbeschluss genehmigt werden.
  • Eigentümer dürfen die Fälligkeit von bestimmten Zahlungen regeln.
  • Die Erstverwalterbestellung nach Begründung des Eigentums ist auf drei Jahre beschränkt.
  • Die Kosten eines juristischen Verfahrens hat künftig nur der Verlierer zu tragen. Dem Verwalter können bei grobem Verschulden die Verfahrenskosten auferlegt werden.

Eine Änderung der Kostenverteilung ist aber nur per doppelt qualifizierten Mehrheitsbeschluss möglich. Drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer müssen nach dem gesetzlichen Kopfprinzip für den Beschlussgegenstand stimmen und dabei mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Bauliche Veränderungen, Zustimmungserfordernisse

Bauliche Veränderungen erfordern künftig in der Regel, dass sich die Eigentümerversammlung damit befasst. Bauliche Veränderungen können gemäß § 22 Abs. 1 grundsätzlich per Mehrheitsbeschluss genehmigt werden. Voraussetzung ist aber, dass sämtliche der über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigen Eigentümer zustimmen.

§ 22 Abs. 2 eröffnet eine Beschlusskompetenz für Modernisierungen des Gemeinschaftseigentums. Dazu bedarf es einer doppelt qualifizierten Mehrheit. Drei Viertel aller Eigentümer müssen der geplanten Maßnahme nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 zustimmen und dabei mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Das Zustimmungserfordernis der Grundpfandsrechts- und Reallastgläubiger zu Vereinbarungen gemäß § 5 Abs. 4 ist auf die Begründung, Änderung, Übertragung und Aufhebung von Sondernutzungsrechten beschränkt. Auch haben die Eigentümer eine Beschlusskompetenz zur Regelung der Fälligkeit der Hausgelder, des Verzugs mit Zahlungsverpflichtungen der Eigentümer sowie zur Erhebung besonderer Benutzungs- und Verwaltungsgebühren wie beispielsweise Umzugskostenpauschalen (§ 21 Abs. 7).

§ 12 Abs. 4 sieht vor, dass die Eigentümer per Mehrheitsbeschluss vereinbarte Veräußerungsbeschränkungen aufheben können. Wichtig auch: Hürden betreffend den Anspruch einzelner Eigentümer zur Änderung von Vereinbarungen werden niedriger. Nach § 10 Abs. 2 Satz 3 besteht ein Anspruch dann, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint.

Erstverwalterbestellung, Beschluss- Sammlung

Die Erstverwalterbestellung nach Begründung des Eigentums gemäß § 26 Abs. 1 Satz 2 ist künftig auf drei Jahre beschränkt. Die Frist zur Einberufung von Eigentümerversammlungen wird gemäß § 24 Abs. 4 auf 2 Wochen verlängert.

Der Verwalter hat ab Inkrafttreten der Reform eine Beschluss- Sammlung zu führen (§ 24 Abs. 7), wo sämtliche Beschlüsse sowie die Urteilsformeln von WEG- Verfahren einzutragen sind. Führt der Verwalter die Sammlung nicht ordnungsgemäß, stellt dies regelmäßig einen wichtigen Grund für die Abberufung dar (§ 26 Abs. 1).

Hat der Verwalter aufgrund groben Verschuldens ein Gerichtsverfahren initiiert, können ihm gemäß § 49 Abs. 2 die Verfahrenskosten auferlegt werden, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist.

Der Verwalter ist künftig gesetzlich ermächtigt, die Eigentümer sowie die teilrechtsfähige Gemeinschaft in Passivverfahren zu vertreten. Durch Aufhebung des § 26 Abs. 3 alte Fassung wird es keine "klassische" Notverwalterbestellung mehr geben. Nach wie vor aber ist eine Verwalterbestellung auf Antrag eines Eigentümers im Verfahren des § 43 Nr. 1 möglich.

Verfahrenskosten

Von höchster Praxisrelevanz ist die Überführung des WEG- Verfahrens in den Geltungsbereich der Zivilprozessordnung (ZPO). Die Verfahrenskosten werden so nicht mehr nach billigem Ermessen verteilt, sondern nach dem Prinzip des Obsiegens und Unterliegens- wer verliert hat sämtliche Kosten zu tragen. Die Gerichtskosten richten sich künftig nach dem Gerichtskostengesetz und werden etwa um das Vierfache teurer. Die Kostenlast wird durch eine Streitwertbegrenzung erträglich bleiben, was sich insbesondere auf die Anwaltsgebühren auswirken wird.

Die Beschlussanfechtung erfolgt künftig gemäß § 46 Abs. 1 mittels Anfechtungsklage. Die Frist zur Klageerhebung beträgt nach wie vor einen Monat ab Beschlussfassung. Die Begründung der Klage muss binnen zweier Monate seit Beschlussfassung erfolgen. Rechtsmittelinstanzen sind künftig Landgericht und, falls zugelassen, die Revision beim BGH. Nichtzulassungsbeschwerden sind für fünf Jahre nach Inkrafttreten der Reform ausgeschlossen.

Zu begrüßen ist schließlich die Besserstellung der Gemeinschaften durch einen begrenzten Vorrang für Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung. Bei einer Insolvenz des Eigentümers gehen künftig den Forderungen der Eigentümer nur noch folgende Kosten vor: Gerichtskosten und Kosten für die Erstattung des Wertgutachtens, Kosten des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers, die zum Erhalt des Eigentums erforderlich sind, sowie Feststellungskosten zur Insolvenzmasse bei der Erlösverteilung. Die bevorrechtigten Ansprüche der Eigentümer sind jedoch zeitlich und auch der Höhe nach begrenzt. So können nur die Forderungen der laufenden sowie der beiden zurückliegenden Kalenderjahre bevorrechtigt geltend gemacht werden. Der Höhe nach sind die bevorrechtigten Forderungen auf maximal fünf Prozent des nach § 74a Abs. 5 ZVG festgesetzten Verkehrswerts begrenzt.


§ Wohnungseigentumsrecht

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Nachfolgend haben wir einige Interessante Urteile aus den Bereichen des Wohnungseigentumsrechts sowie Mietrechts aufgeführt. Darüber hinaus stehen Ihnen unsere Mitarbeiter zur Besprechung von Einzellfällen gerne zur Verfügung.

Gemeinschaftsverhältnis

Schadenverursachung und Versicherungsschutz

Zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht eine schuldrechtliche Sonderverbindung, die aus der Treue- und Rücksichtnahmepflichten im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB entspringen können. Ein geschädigter Miteigentümer ist verpflichtet, nicht den schädigenden Miteigentümer auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn der geltend gemachte Schaden Bestandteil des versicherten Interesses ist, der Gebäudeversicherer nicht Regress nehmen könnte und nicht besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Inanspruchnahme des Schädigers durch den Geschädigten rechtfertigen.

BGH, Urteil v. 10.11.2006, Az.: V ZR 62/06

Bauliche Veränderung

Klimaanlage nicht per se zustimmungspflichtig

Der Einbau einer Klimaanlage, der Kernbohrungen von maximal 50 mm im Außenmauerwerk, das Anbringen eines 6 x 9 cm großen, weißen Kunststoffkanals auf der weiß verputzten Außenwand der zu Dachgeschosswohnung des Sondereigentümers gehörenden Loggia sowie ein auf der Loggia aufgestelltes, von außen nicht sichtbares Gerät erfordert, bedarf als bauliche Veränderung – mangels erheblichen Nachteils – nicht der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Entstehen durch den Betrieb der Klimaanlage Geräuschemissionen, die vor dem Dachgeschossfenster der Eigentumswohnung des Nachbarn den zulässigen Lärmmissionsrichtwert der TA Lärm für reine Wohngebiete mit nachts 35 dB (A) deutlich überschreiten (48,7 dB (A)), so liegt hierin kein rechtlich relevanter Nachteil, wenn der Nachbar in Kenntnis des die zu erwartenden Geräuschimmissionen beschreibenden Sachverständigengutachtens sein – nicht an eine besondere Form gebundenes – Einverständnis mit der Installation der Klimaanlage erklärt hat.

Schadenersatz gegen Verwalter

Verjährungsverkürzung nur eingeschränkt möglich

Die Verjährung von Schadenersatzansprüchen gegen den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage kann auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verkürzt werden. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, in der solche Ansprüche auch bei vorsätzlichem Handeln des Verwalters unabhängig von der Kenntnis der Geschädigten nach drei Jahren verjähren, benachteiligt den Vertragspartner des Verwalters jedoch unangemessen und ist deshalb unwirksam.

OLG München, Beschluss v. 08.11.2006, Az.: 34 Wx 045/06

Nutzungsbeschränkung

Hobbyräume dürfen nur bei entsprechender Vereinbarung zu Wohnzwecken genutzt werden

Die Nutzung von als Teileigentum ausgewiesenen Hobbyräumen zu dauernden Wohnzwecken stört bei generalisierender Betrachtungsweise mehr als eine zweckbestimmungsmäßige Nutzung. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung einer Anlage, die unter anderem aus Wohnungen sowie aus Hobbyräumen als selbstständigen Teileigentumseinheiten besteht, dass die Hobbyräume ausgebaut und mit den Wohnungen verbunden werden dürfen, so liegt darin in der Regel eine Vereinbarung, dass der Ausbau der Hobbyräume in Wohnräume gestattet ist und diese Räume dann zu dauernden Wohnzwecken genutzt werden dürfen.

OLG München, Beschluss v. 06.11.2006, Az.: 34 Wx 105/06

Beseitigungsanspruch

Mieter können auf Duldung in Anspruch genommen werden

Beeinträchtigt der Zustand einer Wohnung das Eigentum eines Dritten und geht dies auf rechtswidriges Handeln des Wohnungseigentümers zurück, kann der Dritte den Mieter der Wohnung auf Duldung der Störungsbeseitigung in Anspruch nehmen.

BGH, Urteil v. 01.12.2006, Az.: V ZR 112/06

Mehrhausanlage

Keine Befugnis der Einzelhauseigentümer zur Errichtung einer Mobilfunkanlage

Durch die Errichtung einer Mobilfunkanlage auf dem Dach des Gebäudes einer Wohnungseigentumsanlage mit mehreren Gebäuden werden in der Regel alle Eigentümer in ihren Rechten betroffen. Der Errichtung müssen daher auch alle Eigentümer zustimmen. Die in der Teilungserklärung enthaltene Berechtigung der Mieteigentümer eines Gebäudes einer Mehrhausanlage, Entscheidungen über das gemeinschaftliche Eigentum in ihrem Gebäude ohne die Mitwirkung der Miteigentümer der anderen Gebäude zu regeln, umfasst nicht die Genehmigung einer Mobilfunkanlage auf dem Dach ihres Gebäudes.

OLG München, Beschluss v. 13.12.2006, Az.: 34 Wx 10


Urteile Mietrecht

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Mieterschutzverein

Mieter haftet für Rat des Mieterschutzvereins

Ein Mieterschutzverein, der den Mieter bei der Entscheidung darüber berät, ob er von einem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch machen soll, ist Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der Erfüllung der Verpflichtung zur Entrichtung der Miete. Der Mieter ist im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich; die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt nicht ein eigens schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus.

BGH, Urteil v. 25.10.2006, Az.: VII ZR 102/06

Betriebskostenabrechnung

Abrechnungsausschlussfrist gilt nicht für Geschäftsraummiete

Aus der Formulierung im Geschäftsraummietvertrag "Die Abrechnung erfolgt bis spätestens zum 30.09. des folgenden Jahres" kann ohne weitere Anhaltspunkte keine Ausschlussfrist zur Nachforderung von Betriebskosten hergeleitet werden. Die in § 556 Abs. 3 S. 3 BGB für Wohnraummietverhältnisse geregelte Ausschlussfrist ist im Gewerbemietraumrecht nicht analog anwendbar.

OLG Köln, Urteil v. 20.10.2006, Az.: 1 U 12/06

Räumungsprozess

Prozesskosten nach Gebührenstreitwert entsprechend der Nettomiete

Der Gebührenstreitwert des Räumungsbegehrens bemisst sich nach der Nettomiete zuzüglich Umsatzsteuer, wenn die Nebenkosten nicht pauschal festgelegt sind, sondern aufgrund einer Abrechnung ermittelt werden. Grundlage für diese Prozesskosten ist der Gebührenstreitwert. Dieser wird bei Räumungsklagen mit dem Zwölffachen der im Mietvertrag vereinbarten Nettomiete zuzüglich der Umsatzsteuer – soweit vereinbart – berechnet. Die gesondert abzurechnenden Nebenkostenvorauszahlungen bleiben dabei außer Betracht. Die Nebenkosten werden nur dann hinzugerechnet, wenn sie pauschal abgegolten werden oder eine Bruttomiete vereinbart wird.

OLG Düsseldorf, Urteil v. 04.09.2006, Az.: I-24 W 48/06

Untervermietungserlaubnis

"Grillstube" darf nicht als "Pizza-Taxi-Betrieb" geführt werden

Der mietvertragliche Nutzungszweck "Grillstube (Gaststätte)" umfasst zwar den Betrieb einer "Pizzeria", nicht aber einen "Pizza-Taxi-Betrieb". Da die Mieträume zum Betrieb einer "Grillstube" vermietet wurden, hat der Mieter keinen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung an einem Mieter zum Betrieb eines Pizza-Taxi-Betriebes. Der Betrieb einer Pizzeria ist zwar vom vereinbarten Verwendungszweck "Grillstube (Gaststätte)" gedeckt, denn die Pizzeria, bei der es sich auch um eine Gaststätte im Sinne des Gaststättengesetzes handelt, bezeichnet nur den Schwerpunkt der zubereiteten Speisen, unterscheidet sich aber nicht vom Betrieb einer sonstigen Grillstube (Angebot von Speisen und Getränken zum Verzehr an Ort und Stelle einschließlich des nach dem Gaststättengesetz erlaubten Straßenverkaufs, Betriebszeiten, Publikumsverkehr). Anders verhält es sich mit einem Pizza-Taxi-Betrieb, diesen muss der Vermieter nicht hinnehmen. Ob der Vermieter einer mietvertraglich dem Grunde nach gestatteten Untermietvertrag widersprechen darf, hängt hier nach dem Mietvertrag davon ab, ob "schwerwiegende Gründe" gegen die Zustimmung sprechen, wobei beispielhaft angegeben ist die "Eignung des Untermieters nach dem Nutzungskonzept des Mietobjekts". Entscheidend ist, dass das Geschäftskonzept – im Vergleich zum Betrieb einer Grillstube- zwangsläufig mit der Ausweitung des Kraftfahrzeugsbetriebs verbunden ist, was vor allem nachts das Ruhebedürfnis der Hausbewohner gefährdet.

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 29.05.2006, Az.: I-24 U 179/05

Schönheitsreparaturen

Auszug ohne Durchführung von Schönheitsreparaturen

Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, kann in diesem Verhalten eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegen. Voraussetzung dafür ist aber grundsätzlich, dass der Vermieter dem Mieter zuvor konkret mitgeteilt hat, welche Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der geforderten Schönheitsreparaturen zu setzen. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass eine 14-Tages-Frist zur Vornahme der Renovierung einer kompletten Wohnung ausreichend ist. Will der Vermieter Schadenersatz wegen Nichterfüllung der Schönheitsreparaturen verlangen, muss die vom Vermieter dem Mieter hierzu ausdrücklich gesetzte angemessene Frist erfolglos verstrichen sein. Von der Pflicht, eine Nachfrist zu setzen, war der Vermieter nicht befreit. Dies wäre nur dann der Fall, wenn der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig verweigert hat. Die Fristsetzung kann aber nur dann entbehrlich werden, wenn der Vermieter dem Mieter konkret mitgeteilt hat, welche genauen Arbeiten er durchführen muss. Der Mietvertrag enthält hier zwar eine Klausel, nach welcher der Vermieter berechtigt sein soll, die Räume in einen bezugsfertigen Zustand zu bringen, ohne dass es insoweit einer Nachfristsetzung zur Beseitigung der Mängel bedarf. Eine solche Klausel ist aber wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam.

KG Berlin, Urteil v. 30.10.2006, Az.: 8 U 38/06

Mietende

Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Vertragsdauer

Setzt der Mieter nach Ablauf eines Mietverhältnisses den Mietgebrauch unter Weiterzahlung des als Miete vereinbarten Entgelts fort und nimmt der Vermieter dieses Verhalten hin, so besteht zwischen ihnen nicht nur ein faktisches Nutzungsverhältnis, sondern weiterhin der bisherige Vertrag oder ein neuer Mietvertrag zu den bisherigen Vertragsbedingungen, allerdings mit gesetzlicher Kündigungsfrist. Die Fortsetzung der Nutzung unter Fortentrichtung des Entgelts ist als Angebot des Mieters auf Abschluss eines neuen unbefristeten Mietvertrags zu den bisherigen bestehenden Konditionen zu verstehen. Dieses Angebot hat der Vermieter durch Belassung der Gebrauchsmöglichkeit unter Entgegennahme des Entgelts stillschweigend angenommen. Dem steht auch die Vertragsklausel "nachträgliche Änderungen und Ergänzungen bedürfen der schriftlichen Vertragsform" nicht entgegen. Nach dem BGB können schriftliche Vereinbarungen durch mündliche Absprachen geändert werden. Mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Vertragsdauer bestand nicht nur ein faktisches Nutzungsverhältnis zwischen den Parteien, sondern ein Mietverhältnis mit gesetzlicher Kündigungsfrist. Es kommt nicht drauf an, ob eine Übernahme des alten Mietvertrags stattgefunden hat oder ob ein neuer Mietvertrag zustande gekommen ist. Auch wenn ein Neumietvertrag vorliegen sollte, besteht dieser zu den bekannten Konditionen des Altmietvertrags. Allerdings ist keine Befristung mehr zustande gekommen.

OLG Düsseldorf, Urteil v. 08.06.2006, Az.: I-24 U 189/05

Schadensersatz

Auszug vor Mietende

Ist der Mieter ohne Rücksicht auf den weiter bestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen und hat keine Miete mehr gezahlt, so kann er sich, wenn der Vermieter daraufhin Vermietungsbemühungen unternimmt, gegenüber dem Mietzahlungsanspruch des Vermieters nicht darauf berufen, der Vermieter sei wegen seiner Bemühungen zur Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen. Gibt eine Vertragspartei durch ihr Verhalten einen Kündigungsgrund, so kommt ein Schadenersatzanspruch des Kündigungsberechtigten auch dann in Betracht, wenn dieser den Vertrag daraufhin statt zu kündigen durch eine einvernehmliche Vertragsaufhebung beendet. Ist der Vermieter schadenersatzberechtigt, schuldet der Mieter den Betrag, den er bei normalem Vertragsverlauf bis zum erstmöglichen Endtermin als Miete hätte zahlen müssen. Der Einwand des Mieters, der Vermieter hätte das Mietobjekt nach dem frühzeitigen Auszug Handwerkern überlassen und sei daher außerstande gewesen, ihm den Gebrauch zu gewähren, dringt wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben nicht durch. Zieht der Mieter ohne Rücksicht auf den weiter bestehenden Mietvertrag endgültig aus und zahlt keine Miete mehr, so kann er sich, wenn der Vermieter daraufhin Vermietungsbemühungen unternimmt nicht darauf berufen, der Vermieter sei wegen seiner Bemühungen zur Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen. Da der Mieter mit seinem vertragsbrüchigen Verhalten einen Grund zur außerordentlichen Kündigung geliefert hat, steht dem Vermieter Schadenersatzanspruch in Höhe des Betrags zu, den der Mieter bei normalem Vertragsverlauf bis zum erstmöglichen Endtermin als Miete hätte zahlen müssen.

Brandenburgisches OLG, Beschluss v. 15.11.2006, Az.: 3 U 88/06

Gewerbemietrecht

Zur Umsatzsteuer im Gewerbemietrecht

Die Pflicht des Mieters zur Zahlung des Umsatzsteuerbeitrags entsteht nur, wenn der Vertrag eine ausdrückliche dahingehende Vereinbarung enthält und soweit der Vermieter tatsächlich umsatzsteuerpflichtig ist. Ein Vermieter kann als Unternehmer auf die Steuerbefreiung eines Grundstücksumsatzes verzichten, indem er ihn als steuerpflichtig behandelt. Dies geschieht regelmäßig dadurch, dass er die Lieferung des Grundstücks dem Leistungsempfänger unter gesondertem Ausweis der Umsatzsteuer in Rechnung stellt oder in seiner Steueranmeldung als steuerpflichtig behandelt. Das Urteil behandelt unter anderem die in der Rechtsprechung eher selten erörterte Pflicht zur Zahlung der in Gewerbemietverträgen häufig vereinbarten Mehrwertsteuer. Mieteinkünfte sind im Rahmen des § 4 Zif. 12 a UStG umsatzfrei. Der Vermieter ist nur dann umsatzpflichtig, wenn er nach § 9 Abs. 1 UstG auf die Steuerbefreiung verzichtet, also für die Umsatzsteuer optiert hat. Dies ist nur noch möglich bei der Vermietung an Unternehmen/ an Unternehmer, welche selbst eine umsatzsteuerpflichtige Tätigkeit ausüben. Es unterliegen- außer den gewerblichen Mietern- zum Beispiel auch Rechtsanwälte, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Ingenieure der Umsatzsteuerpflicht, zum Beispiel Ärzte, Psychotherapeuten, Heilpraktiker hingegen nicht. Der Vermieter sollte sich bestätigen lassen, dass der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist.

Brandenburgisches OLG, Urteil v. 19.04.2006, Az.: 3 U 157/05

Kein Mietvertrag bei ungenauer Bezeichnung der Vertragsgegenstände

Schließen die Parteien einen Mietvertrag über genau bezeichnete Räume und vereinbaren zugleich, dass der Mieter verpflichtet sein soll, nach Fertigstellung neuer Flächen in einem neuen Gebäude umzuziehen und wird die Größe mit zirka 400 bis 500 qm angegeben, wahrt der Mietvertrag – jedenfalls dann, wenn die Parteien über die neuen Mieterflächen keinen neuen Mietvertrag schließen wollten – nicht das Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB n. F. Zur Einhaltung der Schriftform ist es grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen– insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses- aus der Vertragsurkunde ergeben. Dabei ist entscheidend, dass der Inhalt bestimmbar bleibt.

KG Berlin, Urteil v. 17.08.2006, Az.: 8 U 33/06

Minderung auf Bruttomiete

Kann ein Mieter die Miete berechtigt mindern, so setzt sich die Berechnungsgrundlage aus der Bruttomiete einschließlich der Nebenkostenpauschale zusammen. Das gilt auch dann, wenn die Mietminderung auf deiner Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag genannten um mehr als 10 Prozent beruht. Für die Mietkaution bleibt es zwar im Regelfall bei dem zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlten Betrags. Doch ist auch die Kaution rückwirkend zu reduzieren, wenn bei Beginn des Mietverhältnisses ein "unbehebbarer" Mangel bereits vorlag – wie hier mit der zu geringen Wohnfläche.

Bundesgerichsthof, VIII ZR 347/04

Fristlose Kündigung

Auch wenn ein Vermieter, der einen Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten zu verzeichnen hat, den Mieter mehrere Male aufgefordert hat, das Konto auszugleichen, und nur "sehr zurückhaltend" darauf eingegangen ist, dass er notfalls Klage erheben werde, ist er nicht gehindert, den Mietvertrag fristlos aufzukündigen, wenn aus seiner Sicht (hier nach zwei Jahren) das Fass übergelaufen ist. Der Mieter durfte nicht darauf vertrauen, einen "Dauerkredit" eingeräumt zu bekommen.

Bundesgerichtshof, XII ZR 291/01

Am letzten Tag ist nicht zu spät

Endet die Frist zur Abrechnung von Betriebskosten für einen Vermieter am 31.12. eines Jahres, so wahrt er sie, wenn er die Abrechnung an diesem letzten Tag mittags in den Briefkasten seines Mieters einwirft. Weil es sich dabei lediglich um eine "Abrechnung für erbrachte Leistungen" handelt, ist der Schriftsatz nicht vom Mieter im Sinne einer empfangsbedürftigen Willenserklärung anzunehmen.

Amtsgericht Hamburg-St. Georg, 921 C 37/05

6,2 Prozent noch kein Mangel

Ist eine Wohnung um 6,2 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, so handelt es sich dabei noch nicht um einen Mangel, der zur Mietminderung berechtigen würde. Vorausgesetzt, die Miete ist als Pauschbetrag festgelegt und nicht nach Quadratmetern.

Kammergericht Berlin, 8 U 81/05

Kaution nach sechs Monaten

Ein Vermieter darf beim Ende eines Mietverhältnisses die Kaution einbehalten, wenn eine Betriebskostennachzahlung zu erwarten ist. Hat er jedoch nicht spätestens sechs Monate nach dem Auszug aus der Wohnung über die Nebenkosten abgerechnet, so wird die Kaution fällig.

Amtsgericht Hannover , 560 C 16066/04

Randalierer fristlos kündigen

Muss ein Sondereinsatzkommando der Polizei abends einen randalierenden Mieter aus dessen Wohnung holen und in Gewahrsam nehmen, aus dem er um Mitternacht wieder entlassen wird, und rückt das SEK um 4 Uhr früh noch mal aus, um den erneu ausrastenden Bewohner des Hauses abzuholen, so kann der Vermieter den Mietvertrag mit dem Randalierer fristlos auflösen. Eine derart heftige Störung des Hausfriedens, die auch Mitbewohnern nicht verborgen geblieben seien kann, darf zum sofortigen Rauswurf aus der Wohnung führen.

Landgericht Hamburg, 307 S 124/ 05

Windstärke 8

Eine Hauseigentümerin muss nicht nachweisen, dass ihr Gebäude von einer Luftbewegung von mindestens Windstärke 8 getroffen wurde, um von ihrer Wohngebäudeversicherung Schäden ersetzt zu bekommen, die nach einem heftigen Sturm am Haus auftraten. Es reicht aus, wenn die Wetterstation bestätigt, dass in der Umgebung des Hauses Windstärke 8 gemessen wurde.

Oberlandesgericht Karlsruhe, 12 U 251/04

Keine zusätzliche Parabolantenne

Ein ausländischer Mieter einer Eigentumswohnung, der mehr Fernsehprogramme aus seiner Heimat empfangen möchte, hat nicht das Recht, eine Parabolantenne an die Hausfassade anzubringen, wenn das Gesamtbild der Häuserfront dadurch verschandelt würde. Das gilt insbesondere dann, wenn er bereits einen Decoder hat, mit dem er heimische Sender empfangen kann.

Bundesgerichtshof, VIII ZR 118/04

Allgemeinstrom ist verständlich

Ein Mieter kann nicht mit der Begründung die Bezahlung der Nebenkostenposition "Allgemeinstrom" verweigern, im Mietvertrag stehe nur "Beleuchtung". Für "jeden Außenstehenden" – so das Amtsgericht Suhl – sei erkennbar, dass zum Allgemeinstrom die Beleuchtung gehöre, die nicht in der Wohnung ist wie etwa Treppenhaus- oder Kellerlicht.

AZ: 5 C 401/03)

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